Curiosidades Imobiliárias.
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Como definir corretamente o preço justo de mercado do seu imóvel
A definição do preço de mercado adequado de um imóvel, é um dos passos mais importantes no processo de venda.
Como tal, deve ser feito com o máximo rigor, complementado com as ferramentas mais avançadas de determinação dos fatores chave que influenciam o seu valor. No fundo, estamos a determinar qual é o valor que o mercado está disposto a pagar, num determinado momento do tempo, por um imóvel com uma localização e características similares.
Este processo não deve ser subjetivo nem devemos sobrepor as nossas emoções à objetividade do mercado, com o prejuízo de criarmos expectativas irrealistas e um conjunto de problemas que podem impactar negativamente a operação de venda.
Atribuir um preço de venda inicial demasiado alto na expectativa de o corrigir mais à frente é um erro comum, até porque, após o primeiro mês de mercado, o imóvel perde o "encanto" inicial, os potenciais clientes compradores perdem o interesse, e é inevitável iniciar o processo de baixa de preço.
Por outro lado, atribuir um preço de venda demasiado baixo levará a um mau negócio e a uma sensação amarga que perdurará no tempo.
Quando o preço de um imóvel está corretamente definido, a sua promoção atingirá 95% dos potenciais compradores. Em contrapartida, quanto mais desadequado for o preço menor será a capacidade de os mobilizar, logo, maior será a duração da exposição do imóvel no mercado.
- Preço Vs. Tempo no Mercado
Fonte: Coldwell Banker
Análise comparativa de mercado (ACM)
A ACM assume particular importância no aconselhamento do agente imobiliário ou do cliente vendedor na fixação do preço justo de mercado para venda ou arrendamento de um imóvel.
Este método gera uma estimativa baseada na comparação de imóveis similares ao imóvel a comparar e passa, assim, pela determinação da média de 3 tipos de critérios:
• Valor médio das transações efetuadas (Imóveis transacionados nos últimos 3 ou 6 meses, dependendo do nível de rotatividade do mercado);
• Valor médio de mercado/concorrência (Imóveis para venda nos últimos 3 ou 6 meses, dependendo do nível de rotatividade do mercado);
• Valor a partir do qual o imóvel é considerado fora do mercado (Imóveis para venda há mais de 6 meses).
E considerando as seguintes características do imóvel:
• Localização;
• Tipo de propriedade;
• Ano;
• Dimensão (m2) construção e/ou lote;
• Número de quartos e Wc;
• Condição, entre outras características relevantes para a comparação.
O resultado da ACM dar-nos-á uma visão assertiva do preço justo de mercado, todavia, é aconselhável delimitar um intervalo de valores (limite inferior e superior) com o objetivo de acomodar quaisquer ajustes necessários mediante as especificidades do imóvel, do mercado, da margem de negociação e das expetativas dos proprietários.
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Como Tirar a Caderneta Predial no Portal das Finanças
A caderneta predial é um documento emitido pelas Finanças com informação sobre o imóvel.
Se é proprietário de um imóvel, está a pensar em comprar ou vender casa, ou já pensou em pedir uma reavaliação do imposto (IMI), vai precisar da Caderneta Predial.
Preparámos um vídeo no YouTube da MarkiClass sobre como solicitar a sua Caderneta Predial. Através desde passo-a-passo, pode imprimir o documento.
Caderneta Predial
Pode obter a caderneta predial de um imóvel pela internet, desde que o contribuinte seja o seu proprietário. Em alternativa, pode dirigir-se aos Serviços de Finanças e pedir a caderneta predial presencialmente, sendo-lhe cobrado o custo da sua emissão.
A caderneta predial tem as informações mais relevantes sobre o imóvel :
• Nome e identificação dos titulares do imóvel
• Ano de inscrição na matriz
• VPT (Valor Patrimonial Tributário) atual da fração e a respetiva data de atribuição e fórmula de cálculo do VPT;
• Identificação do prédio (no caso de se tratar de um apartamento), a localização exata;
• Descrição do prédio
• Orientação do imóvel (norte, sul)
• Área útil do prédio
• Tipologia do apartamento e áreas.
Passo-a-passo Caderneta Predial
Se não sabe como imprimir a vossa Caderneta Predial, faça o seguinte:
1) Entre no site do Portal das Finanças: https://www.portaldasfinancas.gov.pt
2) Insira a sua password e/ou dos seus pais/familiares
3) Veja o vídeo para acelerar o seu processo de aprendizagem
(ver em cima).
Em que situações preciso da certidão permanente predial?
Se é proprietário de um imóvel ou está a pensar comprar casa, este documento é obrigatório. E pode ser útil em diversas situações:
• Vender ou comprar imóveis
• Calcular o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
• Fornecer dados sobre o imóvel aos proprietários;
• Reunir a situação fiscal do imóvel;
• Fazer um registo na Conservatória do Registo Predial;
• Pedir uma reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT)
• Assinar contratos de água e luz e obter certificados energéticos
• Pedir um crédito à habitação;
Imprimir este documento tem a validade de 1 ano.
Vai vender sua casa? Conselhos a ter em Conta
Um dos primeiros conselhos que podemos dar é, possivelmente, o mais difícil de ser descortinado no meio de todo o processo - é importante perceber o destino que gostavam de dar ao dinheiro.
Pagar uma melhor educação para os filhos, comprar uma casa maior, fazer um plano de reforma, fazer um plano de viagens, tudo isto são possíveis destinos para uma parte do dinheiro que acaba de receber ou que recebe quando vende a sua casa. Importante é que se mentalize que não vale de nada guardá-lo debaixo do colchão.
Aconselhe-se no seu banco, com o seu gestor de conta.
Se quer vender casas, procure igualmente perceber junto de amigos próximos ou pessoas que conheça bem e que tenham passado pelo mesmo, como é que elas resolveram investir o dinheiro da venda da casa. Nas histórias dos outros acabamos sempre por encontrar pontos de contacto sólidos e, regra geral, muito semelhantes aos nossos.
Conselhos técnicos para a venda da sua casa.
Um dos erros mais comuns é não ter atenção aos pequenos arranjos. Uma casa em mau ou que possa gerar uma impressão negativa, vai merecer do comprador uma desvalorização do espaço e oferecer menos dinheiro.
Apresentar uma casa suja ou desarrumada afasta qualquer comprador.
Retire a a maioria das coisas de forma a que haja bastante espaço.
Um potencial cliente que está a pensar comprar casa, quer ver luz, clareza e projetar que o espaço que está a visitar pode ser seu.
Sai sempre mais barato mandar arranjar as coisas que não funcionam (por exemplo: portas que não abrem, janelas partidas, torneiras que pingam, luzes, permitindo otimizar o preço solicitado.
Quanto à limpeza, é fundamental que esteja tudo impecável, imaculado para que o comprador sinta que a casa foi estimada e que está pronta a habitar.
Como tirar a certidão permanente de um imóvel.
Passó a passo como tirar uma certidão permanente.
Quanto custa a escritura de uma casa?
A assinatura da escritura é o último passo no processo de compra de
casa. Saiba quais os impostos e despesas que tem de pagar neste momento.
Comprar casa exige preparação financeira. Se está a pensar dar este passo, saiba que além do capital que vai investir no imóvel, existem custos processuais que tem de suportar, nomeadamente no que diz respeito à escritura.
A escritura é o ato jurídico que legitima e legaliza o contrato de compra e venda da casa. Ou seja, sem ela, o negócio não acontece. Este é o último passo no processo de compra de casa. Após a assinatura deste documento, recebe a chave da sua nova habitação.
No ato da escritura têm lugar dois momentos distintos. Por um lado, a assinatura do contrato de compra e venda, que estabelece que o comprador passa a ser o proprietário legal do imóvel. Por outro, no caso de o comprador ter recorrido a crédito habitação para a compra da casa, realiza-se também o contrato de mútuo com hipoteca no qual é estipulado tudo o que se relaciona com o financiamento (plano financeiro, taxas de juro, etc.). É mediante a celebração deste contrato que o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao vendedor.
No momento da escritura também são pagos dois impostos: o IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) e o imposto de selo sobre o valor da compra, mas há mais despesas e os custos da escritura são integralmente suportados pelo comprador da habitação. Mas afinal, quanto custa a escritura de uma casa?
Impostos a pagar no ato da escritura
No ato da escritura, como já referimos, é chamado a pagar dois impostos: o IMT e o imposto de selo. E, no caso de recorrer a financiamento, paga imposto de selo não só sobre o valor da casa como também sobre o crédito habitação.
No caso do IMT, o imposto varia entre 0% e 8% e depende de algumas variáveis como: o valor da transação (o mais alto entre o valor patrimonial e o valor de venda), a localização da casa (Continente ou Regiões Autónomas), o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (primeira ou segunda habitação).
Em alguns casos, pode até haver isenção do pagamento deste imposto. Pode beneficiar da isenção desde que o valor declarado na escritura não ultrapasse os 92.407 euros e a casa se destine a habitação própria e permanente. Mas, atenção, este valor refere-se apenas a Portugal Continental. Nas regiões autónomas, o limite sobe para 115.508 euros.
Ao contrário do que acontece com o IMT, o imposto de selo está fixado em 0,8% do valor do negócio. Cso tenha recorrido a crédito habitação, tem de pagar ainda imposto de selo - 0,6% - sobre o valor financiado.
Custos notariais e de registo
Além dos impostos a pagar durante a escritura, pode contar também com despesas notarias e de registo.
Pode optar pelo Balcão Casa Pronta, um serviço que permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda de casa. Nesta opção, os valores podem ir dos 375 euros, caso não tenha precisado de financiamento, aos 700 euros, se tiver recorrido ao crédito habitação.
Também pode recorrer a um notário ou conservatória de registo predial para o fazer. Neste caso, cada gabinete tem as suas tabelas de preços, sendo que os custos podem variar consoante o valor da transação. Ainda assim, de acordo com o Portal da Justiça, pode contar com o valor da certidão (cerca de 20 euros), o valor do registo da escritura (225 euros) e ainda o IVA.
Outra das alternativas que tem ao seu dispor é a de recorrer a um advogado ou solicitador, sendo que se tiver recorrido a crédito à habitação, geralmente os bancos têm acordos com conservatórias e costumam indicar o seu próprio advogado. Neste caso, vai precisar de pelo menos dois registos (500 euros).